상속주택과 종합부동산세

※ 상속주택이 주택수에서 제외되는 것은 과세를 제외하는 것이 아닙니다. 6월1일 이전에 상속이 개시되는 경우에 ‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 제출 하지 않으면 예상치 못한 종합부동산세를 납부할 수 있습니다.

2022년 종합부동산세법 시행령 개정

2022년 2월 15일 종합부동산세법 시행령 제4조의 2의 개정으로 인하여 납세의무자가 상속 받은 주택을 포함하여 3주택 또는 조정대상지역내 2주택을 소유한 경우에도 종합부동산세 계산을 위한 세율적용에 있어 일정 조건에 부합하면 상속 받은 주택을 주택 수에서 제외하여 낮은 세율을 적용할 수 있도록 하였습니다.

2022년 2월 14일까지 상속받은 주택에 대하여는 과세기준일(매년 6월1일) 현재 상속주택에 대한 지분율이 20%이하이고 해당 소유 지분율에 대한 공시지가가 3억 이하인 경우에는 상속후 경과연수에 상관없이 주택 수에서 제외합니다.

 지분율이 20%를 초과하거나, 소유 지분율에 대한 공시지가가 3억을 초과하는 경우에는 상속 후 경과연수 3년(수도권,광역시, 특별자치시(읍,면,광역시의군은 제외)의 경우는 2년)이 경과하지 않은 경우에만 주택 수에서 제외합니다.

2022년 2월 15일 이후 상속받은 주택에 대하여는 소유 지분율이나 공시지가와 상관없이 상속 후 경과연수 3년(수도권,광역시, 특별자치시(읍,면,광역시의군은 제외)의 경우는 2년)이 경과하지 않은 경우에만 주택 수에서 제외합니다.

여기서 주택 수에서 제외한다는 것은 세율을 적용할 때만 주택 수에서 제외한다는 것으로 과세표준계산시 합산배제되는 주택을 뜻하는 것은 아닙니다.

종합부동산세법에서 "주택의 공시가격에서 11억을 제외한 금액을 과세표준으로 하는 1세대 1주택자"란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자(비거주자 제외)를 말합니다.

즉, 조정대상지역에서 일반주택과 상속일로부터 3년(수도권 등은 2년)이내인 상속주택을 보유하고 있는 경우에 과세표준계산시 일반주택과 상속주택의 공시가격이 합산되며 과세표준 계산시 제외되는 금액은 11억이 아닌 6억입니다.

따라서 상속이 개시된 경우에 상속인은 상속개시일 현재 보유하고 있거나 앞으로 보유할 주택을 감안하여 상속을 결정하여야 할 것입니다.

예를 들어 아버님의 사망(2022년 4월)으로 A주택(공시가격 10억), B주택(공시가격 15억)이 상속이 개시 되었을 때 어머님은 주택이 없고, 자녀는 C주택(공시가격8억, 부부공동명의)인 경우(모두 수도권에 있는 주택 가, 어머님과 자녀는 세대분리 됨, 공시가격은 몇 년간 변동 없다고 가정함) 어느 주택을 상속받는 경우에 따라 다음과 같이 종합부동산세가 예상됩니다.

A주택, B주택을 5:5로 상속 받는 경우

• 어머님 종합부동산세 과세표준 = 25억 × 50% - 6억 = 6.5억
• 세율은 2년동안 낮은 세율을 적용 받아 465만원 정도의 종합부동산세 예상
• 2년 후에는 높은 세율을 적용 받아 1천만원 정도의 종합부동산세 예상
• 자녀의 종합부동산세 과세표준 = 25억 × 50% + 8억 × 50%- 6억 = 10.5억
• 세율은 2년동안 낮은 세율을 적용 받아 925만원 정도의 종합부동산세 예상
• 2년 후에는 높은 세율을 적용 받아 2천만원 정도의 종합부동산세 예상

어머님 B주택, 자녀 A주택 상속받는 경우

• 어머님 종합부동산세 과세표준 = 15억 - 11억 = 4억
• 세율은 1세대 1주택이므로 낮은 세율을 적용 받아 260만원 정도의 종합부동산세 예상 (고령자인 경우에는 감면도 적용 가능)
• 자녀의 종합부동산세 과세표준 = 10억 + 8억 × 50%- 6억 = 8억
• 세율은 2년동안 낮은 세율을 적용 받아 640만원 정도의 종합부동산세 예상
• 2년 후에는 높은 세율을 적용 받아 1,400만원 정도의 종합부동산세 예상

재산세 변동 신고의 중요성

여기서 주의해야 할 점은 6월 1일 이전에 상속이 개시된 경우에 상속등기가 상속개시일로부터 6개월이 되는 월의 말일까지이므로 재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고를 하지 않는 경우가 많습니다.

 6월 15일까지 ‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 신고하지 않으면 지방세법의 규정에 따른 재산세 납세의무자에게 종합부동산세가 과세되므로 상속인은 ‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 제출할지 여부를 결정해야 한다는 것입니다.

‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 제출하지 않은 경우의 재산세 납세의무자는 ‘「민법」상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람으로 한다.’라고 되어 있습니다

위의 예에서 어머님이 B주택, 자녀가 A주택 상속받아서 10월에 상속등기를 하였지만 ‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 6월15일까지 제출하지 않은 경우 2022년 종합부동산세는 다음과 같이 예상됩니다.

재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 제출하지 않은 경우

• 어머님 과세표준 = 10억 + 15억 –6억 = 19억
• 상속주택이므로 낮은세율을 적용받아 2,250만원 정도의 종합부동산세 예상
• 자녀는 6억 미만이므로 종합부동산세 없음

즉 ‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 6월15일까지 제출하였다면 2022년에는 어머님과 자녀 합하여 900만원정도의 종합부동산세를 납부할 수 있었지만, 변동신고를 하지 않아 2,250만원의 종합부동산세를 납부하여야 하는 결과가 발생합니다.

물론 6월 15일까지 ‘재산세(납세의무자,과세대상)변동 신고서’를 제출하지 않고, 상속등기만 하는 경우에 종합부동산세가 적게 나오는 경우도 있습니다.

6월2일 이후에 상속이 개시 된 경우에 납세의무자는 피상속인입니다. 그런데 상속등기를 빠른 시기에 하여 재산세가 상속인 명의로 고지가 되는 경우에 상속인의 다른 주택과 합산하여 과세되는 경우가 간혹 있습니다. 따라서 종합부동산세 납세고지서의 종합부동산세 과세표준에 상속주택이 포함되어 있는지를 확인하고 합산되어 있으면 합산배제하여 다시 고지서를 발부받아야 합니다.

종합부동산세법시행령 제4조의 2

 ③ 법 제9조 제1항에 따라 세율적용하여 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 적용해야 하는 주택 수

다음 각 목의 주택은 주택 수에 포함하지 않는다.(2022.02.15 개정)

나. 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조 제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 과세기준일 현재 상속개시일부터 다음의 구분에 따른 기간이 경과하지 않은 주택. 이 경우 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간에 기획재정부령으로 정하는 서류(상속주택의 주택 수 산정 제외 신청서)를 관할세무서장에게 제출해야 한다.(2022.02.15 신설)

1) 수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역은 제외한다)에 소재하는 주택의 경우: 2년

2) 그 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우: 3년

지방세법 제107조 [ 납세의무자 ]

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

지방세법시행규칙

제53조 "행정안전부령으로 정하는 주된 상속자"란 「민법」상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람으로 한다.

지방세법 제120조 [ 신고의무 ]

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니한 경우에는 제107조 제2항 제2호에 따른 주된 상속자